李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
根据11月14日国家统计局发布的数据，今年1-10月份，全国新建商品住房销售面积下降6.8%，降幅比去年同期有所收窄。值得注意的是，分析商品房市场形势，要站在房地产供求关系发生重大变化，住房市场进入存量时代，房子回归居住属性这个全新的形势下。新的形势下，最大的变化就是需求端以年轻人、新市民为主导的刚需、刚改需求占主导。
由于二手住房具有“总价低、区位好、配套好、即买即住”等优点，存量时代下二手住房挂牌量也明显增加，可选择房源较多，加上新的需求主体对价格较敏感，自然二手住房就成为交易的主体。所以，近年来二手住房交易回稳，占比上升，逐渐占据主导。根据克而瑞的数据，2023年-2025年1-10月份，全国30个重点城市二手住房交易同比分别增长33%、6%和9%。
根据住建部统计，目前全国有15个省份二手住房交易超过新房。如今，新市民、年轻人为主的刚需主要转向二手住房市场，新房市场越来越偏向改善型需求。考虑到需求的变化，须将二手住房和新房加总起来看待市场的整体变化。
根据克而瑞的统计，今年1-10月，30个重点城市一二手住房成交面积27443万平方米，较2024年同期持平。从这个角度来看，商品房市场交易量基本实现止跌回稳。再看行业前端，根据国家统计局数据，1-10月份，房屋新开工、房地产开发投资分别下降19.8%、14.7%。这是市场自发调节的结果，即房地产旧模式向新模式转型，通过上游供给端收缩来平衡下游供求关系以实现“止跌回稳”的新阶段，必须要严控增量。
2024年9月26日召开的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。这12字方针是新阶段住房供给侧管理的基调，其背后逻辑，就是中央城市工作会议“两个转向”的重大判断——即城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
“两个转向”的重大判断，为城市发展标定了新的历史方位，也为供求关系发生重大变化下的房地产管理工作标定了方向。其中严控增量是供给侧管理的关键，也是考虑二手住房在内的供需结构、库存结构的变化后，反射到增量供给的策略应对。
控制增量，既能缓解库存压力，还能稳定房价和预期。今年以来，控制增量已取得不错效果。比如，商品房新开工面积跌幅连续收窄，过去三年(2022-2024年)跌幅均超过20%，今年则收窄到20%以内。销售面积的跌幅从去年全年的12.9%降至1-10月份的6.8%。供需两端持续再平衡下，商品房待售面积增幅也有所下行。
严控增量，不是不允许增量供应，而是要详细分析各个片区、各类人群住房需求的变化，包括产品类型(市场租赁房、二手住房、新建住房、保障性住房等)、区位选择、价格接受度、配套服务等，在售新房、二手住房、租赁市场等对多元化需求的满足程度，从而找到结构性需求的潜力。由此，反推到土地供应(存量盘活还是增量供应)、白名单信贷投放等。
同时，还要以高质量的供给牵引需求、激发需求。不仅商品房要打造好房子，老房子和保障房都要改造或建设为好房子，达到消化库存，并促进增量和存量良性循环的目的。由此，最终实现住房产品的精准投放，不同产品匹配不同人群，避免同质化、过多供给，实现优化存量，这就是“人房地钱”要素联动机制，也是房地产市场实现企稳的关键。
近期，新房市场波动幅度加大，因此“好房子”在实践中还需要进一步修订和完善。一方面，应将“好标准、好设计、好建造、好材料、好运维”的“好房子”理念贯穿到各类住房中，而不仅仅是高总价的高档住房，普通住房、保障性和租赁住房、旧改住房等领域也要落实“好房子”标准，激发梯度消费、渐进升级的动力；另一方面，还应在需求侧不懈努力，从促进就业和增加收入等方面下功夫，提高各类人群对于“好房子”消费的积极性和能力，让供给激活需求，需求牵引供给，从而让要素联动机制能够落实落细，最终实现房地产市场企稳。
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